Investissement locatif : quel financement choisir ?
Investissement — 18 Janvier 2025 — 9 min de lecture — par Jean-Pierre Martin
Les meilleures stratégies de financement pour votre projet d'investissement immobilier locatif.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?
L'investissement locatif reste une valeur sûre pour :
Les stratégies de financement
1. Le financement à 110%
Emprunter plus que le prix du bien pour couvrir tous les frais :
Avantage : Pas d'apport nécessaire, effet de levier maximal
Inconvénient : Exigence de revenus élevés, dossier solide requis
2. Le financement avec apport
Apporter une partie du montant (10% à 20%) :
Notre recommandation : Apportez au moins les frais de notaire pour optimiser le taux.
3. Le financement in fine
Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé en une fois à l'échéance.
Avantage : Mensualités réduites, optimisation fiscale maximale
Inconvénient : Nécessite un placement nantie, coût total élevé
4. Le montage avec SCI
Créer une Société Civile Immobilière pour :
Les critères des banques
Ce qu'elles regardent
Comment elles calculent
Les banques prennent en compte 70% à 80% des loyers prévisionnels dans vos revenus. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35%.
Optimiser son montage financier
Choisir la bonne durée
Pour l'investissement locatif, privilégiez une durée permettant un cash-flow neutre ou positif.
Adapter l'assurance
L'assurance emprunteur peut être optimisée :
Négocier les conditions
Les erreurs à éviter
1. Sous-estimer les charges
Prévoyez : taxe foncière, charges de copropriété, travaux, vacance locative, gestion.
2. Surestimer les loyers
Basez-vous sur les loyers du marché, pas sur vos espérances.
3. Oublier la fiscalité
Les revenus locatifs sont imposés. Intégrez cet impact dans votre calcul de rentabilité.
4. Négliger l'emplacement
Un bien bien situé se loue mieux et prend de la valeur. C'est le critère n°1.
Exemple de montage
Achat d'un appartement T2 à 150 000 € :
Financement :
Exploitation :
Mais grâce à l'effet de levier, vous vous constituez un patrimoine avec une épargne mensuelle limitée.
Conclusion
L'investissement locatif bien financé est un excellent outil de constitution de patrimoine. Nos conseillers vous accompagnent pour optimiser votre montage financier.